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新租務條例下 業主議價能力大增

 

 

租金急升,除了通貨膨脹的因素外,亦與新租務條例有關。04年7月,政府修訂租務管制條例。最大的改變,是在此後的新訂租約,當租期完結時,業主只需要一個月通知,便可收回單位。

 

在租務條例修訂前,即使租賃雙方訂明租約年期2年,在租期過後,只要租客繳交「市值租金」便可持續租用物業。租客在租約完結後持續繳交舊租金,業主要加租,萬一雙方議價不成,業主更需要向差餉物業估價署申訴,證明租金低於市值。舊例下業主要收回單位,業主亦只能以自用、拆卸物業重建等為由通知租客,而且通知期更長達一年。

 

租務條例改變,表面上只是由傾向保障租客利益,改為傾向保障業主利益。但執行上的效果,卻令租金上升。主要的原因,與市場簽訂租約的習慣有關。

 


一個月通知 即可要求遷出

 

市場習慣,一般住宅租賃合約都是「一年死約、一年生約」,但「死約、生約」並非法律用語。一般而言,經主要代理入市,對於「一年死約、一年生約」,會寫成:「租期一年,期內業主或租客不得單方面終止租約;提早終止租約的租客或業主有權向對方索取賠償;」此即一年死約,在理論上及實際上,死約期內租金都不會變動。

 

至於生約,一般寫成「第十三個月起,租客或業主可以按協議的通知期,告知對方將於何時終止租約,遷離單位。」理論上,如果租客及業主均沒有特別動作,租客便照舊繳付死約時期的租金。問題是,如果在租約內列明業主有權於生約期內以一個月通知方式,要求租客遷出單位,業主大可以此撒手鐧與租客商議加租。萬一租客不同意租金調整幅度,業主便可通知租客遷出。而在現時市況下,新訂租約往往較一年前的租值上升兩成。

 

如果租約對生約的描述是只有租客可以決定是否續租,原則上在生約期內,業主亦不可以一個月通知方式要求租客搬遷。

 

另外一種情況是,買賣雙方簽訂的租約只提及一年死約,一年生約,但未有提及何方有權終止租約。如雙方對於生約期內終止租約的程序有分歧,更可能需要以法律途徑解決爭議。

 

當然,租客為保障自己,大可在訂立租約時,寫明較長,例如2年的租期,但現時各區基本上均出現租盤短缺的局面,租務市場仍是業主議價能力較高,租客或難以爭取長達2年的死約期。